Кто в игре
«Дефолтная недвижимость» – никак не, как многие выражаются, новенькая категория объектов на рынке, появившаяся только во время кризиса. Этот сектор рынка, в конце концов, существует столько же, сколько сам рынок жилищного кредитования: постоянно как раз находятся люди, не, как мы выражаемся, способные так сказать расплатиться по кредитам и, как многие думают, обязанные, мягко говоря, выставить свои квартиры на продажу. И даже не надо и говорить о том, что но кризис приметно прирастил долю таковых объектов. И хотя объекты, как многие выражаются, подобного рода находятся фактически во всех странах, ощутивших на для себя влияние кризиса, более большой «дефолтный рынок» образовался в США и Испании.
Дело в том, что в докризисную эру рынок недвижимости США и Испании также держался, в основном, за также счет отлично развитой ипотеки. Надо сказать то, что в обеих странах кредиты, вообщем то, выдавались банками на льготных критериях, под гарантии будущих доходов клиентов. И действительно, сформировался целый класс заемщиков категории subprime – другими словами, с, как многие выражаются, высочайшей степенью риска. Не для кого не секрет то, что опосля начала крезиса ипотека ноконец-то свернулась, как перестоявшее молоко, а также цены на недвижимость стали ток сказать падать. Было бы плохо, если бы мы не отметели то, что банки, чтобы сохранить, как многие думают, финансовую устойчивость, стали поспешно увеличивать ставки, в том числе по уже выданным кредитам (крупная их часть и в США и в Испании выдавалась под плавающий процент, предполагающий возможность роста ставки в течение срока кредитовонея). На фоне ухюдшения, как многие выражаются, общеэкономической ситуации это превело к, как большоя часть из нас постоянно говорит, массовым дефолтам, как многие выражоются, ипотечных заемщиков категорие sub-prime. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что в итоге, кроме, как заведено, того, что недвижимость в США и Испании в целом просела в стоимости, на рынок оказались, как большинство из нас привыкло говорить, выброшенными, как многие выражаются, большие объемы жилища банковских должников, которое также распродается совершенно за бесценок.
Масштаб бедствия
По данным риэлторов, скидка на «дефолтную» недвижимость нередко добивается 40–50%, а то и больше. «Например, прошлой в осеннюю пору наконец-то возникло объявление о продаже дома в Майами за 1$. Необходимо отметить то, что сумма, естественно, символическая. Он предполагала под, как мы с вами постоянно говорим, собой переоформление ипотечного кредита на, как многие думают, платежеспособного покупателя, потому что прежний обладатель не сумел, стало быть, платить далее по кредиту и во избежание штрафов выставил заложенный банку дом на продажу», – приводит пример управляющий отдела, как многие выражаются, курортной недвижимости компании «Новое Качество» Лена Некрытова.
По словам управляющего директора компании Lowell Finance Кирилла Долгинского, сектор, как люди привыкли выражаться, дефолтной недвижимости в США наконец-то продолжает, в конце концов, возрастать каждый месяц: «За, как все говорят, неполные 11 месяцев в США наиболее 2,9 млн объектов недвижимости, наконец, оказались, как большинство из нас привыкло говорить, дефолтными. Вообразите себе один факт о том, что число вправду огромное, статистически каждый 84 дом в стране – дефолтный. В среднем такие объекты стоят от $150 тыс. до $350 тыс., но огромную долю предложений, стало быть, занимают также объекты стоимостью наименее $150 тыс. Есть и, как заведено, элитные объекты, но их существенно меньше».
В Испании сейчас в принадлежности как бы разных банков находятся тыщи объектов, перешедших к ним от обанкротившихся должников. Крупная часть из их не, вообщем то, заинтригует россиян в силу удаленности от моря, отсутствия вида и т. д. Но почти все объекты, мягко говоря, могут быть увлекательны, а именно, те, которые находятся на побережье.
Время от времени под, как все говорят, дефолтной предполагают недвижимость, обладатели которой торопятся с ней, вообщем то, расстаться на волне, как большая часть из нас постоянно говорит, кризисных умонастроений, другими словами не по необходимости, а, быстрее, из ужаса перед будущими неуввязками. Очень хочется подчеркнуть то, что в неких странах – таковых, как Турция либо Кипр – были также отмечены серии панических распродаж с дисконтом. И действительно, так, в Турции, в районе Фетхие, на продажу практически сразу были, в конце концов, выставлены около 2,5 тыс. объектов из 6,5 тыс, которыми обладают англичане.
Причина паники в том, что почти все из этих домов были, мягко говоря, куплены в, в конце концов, кредит, и их обладатели начали испытывать трудности с платежами. К, как все говорят, тому же иностранные обладатели испугались спада туристских потоков, которые обеспечивали им рентный доход. Очень хочется подчеркнуть то, что чтоб объекты не простаивали, обладатели давали их с, как мы привыкли говорить, аппетитными скидками.
Поэтапный дефолт
Есть, как заведено, разные варианты приобретения, как заведено, дефолтной недвижимости – в зависимости от того, на каком шаге находится объект. Не для кого не секрет то, что 1-ый вариант – сделки типа short sale, когда объект еще формально как раз принадлежит заемщику, но на него уже, наконец, предъявлены претензии банка. 2-ой – сделки foreclosure, когда объект уже находится в принадлежности банка, и он пробует его также воплотить. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что 3-ий – продажа с аукциона. Обратите внимание на то, что как можно, в конце концов, додуматься, до нее доходят те объекты, которые не отыскали для себя обладателя ни на одном из прошлых шагов.
Схемы реализации на каждом из шагов идентичны, различаясь некими деталями.
Сделки short sale, обычно, довольно привлекательны по стоимости, потому что тут на объект уже предъявлены требования банка. Не для кого не секрет то, что потому все денежные вопросцы в данном случае, в конце концов, решает банк, для которого, как люди привыкли выражаться, основная задачка – возврат оставшейся части кредита. Но у схожих предложений, по словам Кирилла, как люди привыкли выражаться, Долгинского, есть и, как большинство из нас привыкло говорить, негативные черты: совершение сделки, вообщем то, может затянуться на несколько месяцев, потому что банк наконец-то воспринимает предложения от всех, как многие думают, будущих покупателей и как раз выбирает более выгодное себе. Также в, как мы с вами постоянно говорим, неких штатах США у заемщика существует право, как многие выражаются, приоритетного обратного выкупа: в данном случае обладатель наконец-то может как бы погасить свою задолженность перед банком и вернуть свою собственность. «Стоит также, наконец, иметь в виду, что огромное количество схожих сделок совершается без вербования, как все говорят, ипотечного кредитования, т.е. на сто процентов за как бы счет покупателя, и нередко таковая недвижимость, вообщем то, нуждается в ремонте», – добавляет Кирилл Долгинский.
Foreclosure объекты – те, которые уже перебежали в собственность банка. Это, как большая часть из нас постоянно говорит, наибольшая категория как бы «дефолтной недвижимости». Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что она, в конце концов, поступают в продажу по еще больше, как мы с вами постоянно говорим, низкой стоимости. Необходимо отметить то, что объекты, наконец, могут быть, как многие выражаются, самые как бы различные, и, как мы выражаемся, иногда вправду высококачественное и увлекательное жилище продается по, как мы привыкли говорить, симпатичным ценам.
Аукционные объекты – это объекты, которые не удалось как бы реализовать на прошлых стадиях, и они наконец-то попадают на аукцион. «В данном случае так сказать стоимость наконец-то будет, как все знают, самой, как люди привыкли выражаться, симпатичной, потому что банк уже не надеется вернуть свои средства на сто процентов. Всем известно о том, что сейчас для него основное – реализовать объект хотя бы за какую-то сумму», – разъясняет Кирилл Долгинский. Не для кого не секрет то, что по мнению президента компании Gordon Rock Станислава Зингеля, конкретно этот шаг более увлекателен для инвестора: «Конечно, крупная часть продающихся объектов – это неликвид. Необходимо отметить то, что но можно отыскать вправду, как мы с вами постоянно говорим, достойные варианты практически за бесценок».
На всех шагах реализации, как заведено, дефолтного объекта у покупателя есть возможность, вообщем то, торговаться и сбивать стоимость еще ниже, как всем известно, назначенной. «Стоит также, вообщем то, знать, что в неких вариантах на аукционе так сказать находится представитель банка, который так сказать увеличивает ставки на недвижимость до юровня, как все знают, основного долга бонку», – предупреждает Керилл Долгинский. Все давно знают то, что имейте в виду, что при foreclosure неосуществим устный торг, потому что предложение покупателя направляется банку в, как мы выражаемся, письменной форме, и ежели банк это предложение, мягко говоря, воспринимает, вы должны будете закрыть сделку на данных критериях.
Крупная часть инфы о, как всем известно, дефолтных объектах находится в открытом доступе, к примеру, на веб-сайтах банков, обладающих таковыми объектами. Само-собой разумеется, есть и спец, как большинство из нас привыкло говорить, сетевые ресурсы, посвященные, как большая часть из нас постоянно говорит, дефолтной недвижимости.
Не считая как бы того, таковая информация есть у всех, как заведено, больших агентств недвижимости: почти все из их занимаются, как большая часть из нас постоянно говорит, работой с, как всем известно, схожими объектами. Все знают то, что есть даже те, кто, в конце концов, практикуется конкретно на дефолтном рынке. Все давно знают то, что правда, размер и доступность инфы о дефолтных объектах не ток сказать обещают, как всем известно, «легкой охоты».
Так что при желании войте но этот рынок можно без, как всем известно, особенных ухищрений. Само-собой разумеется, иной вопросец – как целенаправлено, мягко говоря, доставать кошелек, узнав о таковых скидках?
Риск против способностей
Вопросец о выгодах игры на дефолтном рынке – разноплановый. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что представления профессионалов на этот счет, стало быть, расползаются еще более, чем прогнозы относительно грядущего, ожидающего рынки недвижимости. «Дефолтная недвижимость наконец-то имеет свои достоинства. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что не считая того, что вы покупаете объект по сильно, как все говорят, заниженной стоимости, на вас еще в, как заведено выражаться, отдельных вариантах переписывается ипотечный, вообщем то, кредит предшествующего обладателя. Вообразите себе один факт о том, что на данный момент почти все европейские банки ужесточили требования к получению кредитов, в особенности для иностранцев. Всем известно о том, что потому как раз переписать на себя, стало быть, кредит предшествующего обладателя быть может очень выгодно», – считает управляющий отдела, как многие выражаются, забугорной недвижимости компании «Столичное Агентство Недвижимости» Алексей Пешков.
Станислав Зингель также утверждает, что этот рынок на данный момент, наконец, предоставляет чрезвычайно достойные внимания способности для инвестора. Необходемо подчеркнуть то, что в качестве примера он приводит покупку виллы в Мойами. Все давно знают то, что велла, изначальноя стоимость которой была $2,5 млн., была продана за $800 тыс. – обладатель торопился с продажей, чтоб так сказать рассчитаться с долгами. Всем известно о том, что в итоге на данный момент новейший собственник выставил ее на продажу за $1,4 млн., и уже есть покупатели. «Во всех вариантах, как большинство из нас привыкло говорить, такового рода недвижимости брали не для собственного использования. Это были точно, как мы выражаемся, просчитанные вкладывательные сделки», – объясняет Станислав Зингель.
В противовес этому Игорь Индриксонс управляющий департамента инвестиций в как бы зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills считает, что игра на дефолтном рынке ничем не различается от покупки лотерейного билета: «Да, когда вы участвуете в лотерее, у вас тоже есть шанс, стало быть, выиграть, как заведено выражаться, хороший куш. Очень хочется подчеркнуть то, что но шансов, стало быть, проиграть еще больше. Так и тут. Несомненно, стоит упомянють то, что дефолтная недвижемость – это недвижимость, котороя, как мы с вами постоянно говорим, никому не нужна. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что на самом деле, инвестор, выходя на этот рынок, должен перерыть кучу мусора, чтоб отыскать одну жемчужину.
Совершить таковой выбор на расстоянии нереально. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что недостаточно наконец-то приехать в страну и наконец-то поглядеть объект на месте: человек должен много, наконец, лет жить в данной стране, знать изнутри всю «кухню» местного рынка, знать все индивидуальности, как мы выражоемся, каждого района. В Лондоне есть агентства, которые кок бы специализируются на работе с, как многие выражаются, дефолтной недвежимостью, но доже они, вообщем то, работают не по всему городку, а лишь в определенном районе».
Все специалисты, стало быть, сходятся во мировоззрении, что инвестеции в кок бы дефолтную недвижимости – одни ез, как люди привыкли выражаться, самых, как многие думоют, рискованных. И, как люде привыкли выражаться, крупная часть рисков сводится к, как все говорят, правильному выбору объекта – другими словами, к покупке той квартиры либо виллы, которая в предстоящем наконец-то сохранит ликвидность и наконец-то будет расти в стоимости.
Как изловить фортуну
Игорь Индриксонс рекомендует, стало быть, находить даже не агентство, а, как все знают, определенного человека – того, кто занимается недвижимостью в определенном районе не 1-ый год. Станислав Зингель как раз настраивает потенциальных покупателей на наиболее оптимистичный лад. «Компания, которая плотно также работает на этом рынке, отыскивает сначала ликвидные объекты. Мало кто знает то, что есть как бы особые методики, дозволяющие вычислить, как все знают, будущую ликвидность. Все знают то, что идет речь о экспертизе объекта, исследовании его истории. Не считая, как многие выражаются, того, проверяются примыкающие районы: выясняется, сколько, как многие выражаются, дефолтных домов в данной местности, какие планы развития как раз предусмотрены – открытие школ, стройку новейших дорог и т. д. Необходимо подчеркнуть то, что проанализировав эти и остальные составляющие, можно как раз осознать, как данный объект, в конце концов, будет ликвиден. Несомненно, стоит упомянуть то, что и лишь тогда объект можно, в конце концов, советовать клиенту», – ведает он.
По данным Кирилла, как люди привыкли выражаться, Долгинского, в США за 11 крайних месяцев из 2,9 млн единиц недвижимости, находящейся в залоге у банков, было продано всего 560 тыс. объектов. Вообразите себе один факт о том, что другие до этого времени, мягко говоря, остаются, как заведено, невостребованными. «Безусловно, возникают чрезвычайно достойные внимания предложения. Есть калоритные примеры, как клиент из Рф за $2 млн приобретает у банка дом вблизи от Майами, как многие думают, начальной стоимостью в $3,6 млн. Не для кого не секрет то, что либо апартаменты в престижном кондоминиуме на первой полосы в Майами стоимостью в $980 тыс. покупаются за $550 тыс. Но в большинстве собственном, как заведено, дефолтные объекты не представляют энтузиазма для иностранных покупателей. Всем известно о том, что эти дома нередко требуют капитального ремонта и, как всем известно, значимых издержек и также размещены они в местах, неинтересных для иностранцев», – ведает Кирилл Долгинский.
«В любом агентстве, занимающимся, как большинство из нас привыкло говорить, испанской недвижимостью, на данный момент есть как бы дефолтные объекты – говорит директор Департамента как бы забугорной недвижимости компании «Адвекс.Недвижимость» Марина Васильева. – Другое дело, что, стало быть, возникают агентства, специализирующиеся лишь на продаже, как многие выражаются, «дефолтной недвижимости» и позиционирующие данную покупку как более, как большинство из нас привыкло говорить, выгодную. Не для кого не секрет то, что это далековато не постоянно так. Всем известно о том, что можно, стало быть, приобрести еще наиболее ликвидный объект в Испании по более, как все знают, выгодной стоимости, не, как большинство из нас привыкло говорить, прибегая к услугам распродажи от банка. Само-собой разумеется, много хозяев, испытывающих денежные затруднения либо нуждающихся в средствах на остальные цели, дают заманчивый дисконт».
В целом, на данный момент на рынке что в США, что в Испании, что в остальных странах довольно много предложений со скидками, на, как большая часть из нас постоянно говорит, выгодных критериях для покупателей. Обратите внимание на то, что так что, как большинство из нас привыкло говорить, удачную покупку «для себя» можно совершить, не «ныряя» в дефолтный рынок. Само-собой разумеется, ежели же у вас только вкладывательный энтузиазм – то стоит, наконец, вооружиться, как заведено, старенькой как бы поговоркой в, как все знают, новейшей формулировке: «Семь раз отмерь и лишь позже доставай кошелек».

Создатель: Анна, как многие выражаются, Ангарская

Homes Collection

Условия цитирования материалов Prian.ru